Kliknij tutaj --> 🌀 ingerencja w części wspólne nieruchomości

Konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 maja 2020 r. (sygn. akt II OSK 2925/19). Przebudowa wymagała m.in. zamontowania nowych drzwi, przeprojektowania pomieszczenia technicznego i poprowadzenia przewodów kominowych - i objęła części wspólne budynku. Ponoszenie kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości. Kupiłem dom w zabudowie szeregowej. Dom jest na odrębnej działce. Na drugiej działce są części wspólne nieruchomości, chodnik, parking, przepompownia ścieków oraz basen do kąpania. Każdy z 4 współwłaścicieli ma zapis w akcie notarialnym od dewelopera, że ma udział w 1/4 3) W licytacji może brać udział jeden z małżonków. W razie wygrania licytacji, nieruchomość i tak wejdzie do majątku wspólnego. Należy jednak w trakcie licytacji oświadczyć, że nieruchomość nabywa się do majątku wspólnego razem z małżonkiem. W tym przypadku nie sporządza się aktu notarialnego. Części wspólne nieruchomości budynkowej Częściami wspólnymi nieruchomości są elewacja, klatki schodowe, ciągi pieszych czy też chodniki przez budynkiem. Mogą być nimi również balkony lub loggie, hale garażowe i ogródki przydomowe choć to akurat nie jest zasadą od której nie ma wyjątków. Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany . Koszty zarządu nieruchomością wspólną Podstawowy obowiązek majątkowy właściciela lokalu wynika z art. 12 ust. 2 i polega na ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Quand Harry Rencontre Sally Streaming Vostfr. Od stycznia 2016 r. mają obowiązywać nowe przepisy o podatku od nieruchomości. Dzięki nim można będzie nałożyć podatek na tzw. części wspólne to kolejną podwyżkę czynszu, Biedniejsi posiadacze lokali mieszkalnych mogą mieć problemy z płatnościami. DALSZA CZĘŚĆ ARTYKUŁU JEST DOSTĘPNA DLA SUBSKRYBENTÓW STREFY PREMIUM PORTALU SAMORZĄDOWEGO lub poznaj nasze plany abonamentowe i wybierz odpowiedni dla siebie. Nie masz konta? Kliknij i załóż konto! Podobał się artykuł? Podziel się! Często spotykanym i komentowanym w internecie problemem, z którym mierzą się członkowie wspólnot mieszkaniowych jest ingerencja w części wspólne budynku przez jednego z mieszkańców bloku. Przykładem może być połączenie dwóch lokali w jeden. Nie wszyscy wiedzą, że tego typu ingerencje wymagają zgody pozostałych lokatorów, która musi być wyrażona w formie uchwały. W zależności od rodzaju wykonywanych robót budowlanych, konieczne może być również uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie odpowiedniego zgłoszenia. Co, jeśli wykonujący roboty nie uzyska zgody pozostałych mieszkańców albo w ogóle o nią nie wystąpi, a przy okazji pominie jeszcze obowiązek zgłoszenia do odpowiedniego organu? Jakie konsekwencje mogą spotkać tę osobę i jakie roszczenia mogą przysługiwać pozostałym mieszkańcom? Na te pytania odpowiedziała Katarzyna Kosicka-Polak, partner w kancelarii MKZ Partnerzy. Ostatnio do kancelarii zgłosiła się pewna wspólnota mieszkaniowa, w której doszło do opisanej sytuacji. Właściciel dwóch lokali znajdujących się na ostatnim piętrze w bloku nie powiadomił pozostałych mieszkańców, że zamierza je połączyć. Remont obejmował przebicie ściany nośnej, kompletną zmianę położenia instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i wentylacyjnej. Właściciel nie zawiadomił również odpowiedniego organu budowalnego. Wspólnota, w obawie o naruszenie konstrukcji budynku i możliwość wystąpienia niechcianych konsekwencji związanych ze zmianami w powyższych instalacjach, skontaktowała się z właścicielem, prosząc go o zaniechanie prac. Nie przyniosło to spodziewanego skutku, dlatego sprawa została zgłoszona do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z wnioskiem o sprawdzenie prawidłowości wykonywanych robót i w zależności od dokonanych ustaleń, o nałożenie odpowiedniej sankcji. W tym miejscu wskazać należy, iż istnieje kilka rodzajów robót budowlanych. W tym przypadku omawiana jest przebudowa, czyli zmiana warunków technicznych lub techniczno-użytkowych budynku lub jego części, która nie prowadzi do zmiany takich jego elementów jak: kubatura, wysokość, szerokość, liczba kondygnacji itp. Jeżeli właściciel dokonuje zmian, które „zamykają się” w obrębie jego lokali i nie oddziałują „na zewnątrz” budynku, wykonywane przez niego roboty budowlane należy kwalifikować właśnie jako przebudowę. Co również istotne, przebudowa nie mieści się w pojęciu „budowy”, rozumianej jako wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. To z kolei oznacza, że w razie wykonywania przebudowy bez odpowiedniego pozwolenia/zgłoszenia, do tego rodzaju robót nie stosuje się przepisów, które ustanawiają możliwość następczego ich „zalegalizowania”, a gdy nie dojdzie ono do skutku, wydania nakazu rozbiórki/przywrócenia stanu poprzedniego. Wynika to z faktu, że wspomniane przepisy odnoszą się do „budowy”, do której jak wyżej wspomniano, „przebudowa” się nie zalicza. Dlatego też Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego mógł w omawianej sprawie „jedynie” zobowiązać właściciela lokali do przedłożenia ocen technicznych wykonanych przez niego robót. Po stwierdzeniu, że roboty te nie naruszają konstrukcji budynku, nie powodują zagrożenia dla mienia i ludzi oraz że są zgodne ze sztuką budowlaną, odstąpił od nałożenia dalej idących obowiązków, w tym sankcji, na właściciela. Z uwagi na wspomnianą lukę w przepisach organ budowlany nie miał możliwości nałożenia grzywny lub wymierzenia innej kary na inwestora. Pomimo niedopełnienia żadnych formalności związanych z przebudową, właściciel nie poniósł praktycznie żadnej odpowiedzialności. Jednakże brak sankcji administracyjnej lub karnej nie oznacza jeszcze dla właściciela żadnych skutków prawnych na przyszłość. Brak stosownej zgody pozostałych mieszkańców może powodować problem związany z „uporządkowaniem” stanu prawnego nowopowstałego lokalu (stanowiącego formalnie 2 odrębne przedmioty własności). Istnieje ryzyko, że przełoży się to na takie kwestie jak możliwość sprzedaży lokalu, jego darowania, obciążenia, itd. Ponadto każdy ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej może wystąpić do sądu z żądaniem przywrócenia „przebudowanej” nieruchomości wspólnej do stanu poprzedniego. Kluczowe jest słowo „wspólnej”, dlatego że w toku ewentualnego postępowania, sąd nie będzie mógł wydać orzeczenie dotyczącego tych części budynku, które stanowią wyłączną własność niepokornego właściciela. Opisane konsekwencje nie są zbyt uciążliwe. W zależności od znajomości przepisów przez właściciela realizującego przebudowę i jego umiejętności korzystania z nich, może on dodatkowo zmniejszyć skutki, by były praktycznie nieodczuwalne. Powyższa sprawa jest o tyle ciekawe, że pokazuje braki odpowiednich rozwiązań legislacyjnych, które mogłyby w lepszy sposób zabezpieczyć interes współwłaścicieli. Wśród członków wspólnot czy też spółdzielni mieszkaniowych, często występuje problem zawłaszczenia przez właścicieli lokali części wspólnej. Nie zawsze tego rodzaju działania wywołują konflikt wśród mieszkańców, jednak gdy zaczynają naruszać nie tylko zasady dobrego wychowania ale i przepisy związane z użytkowaniem części wspólnej, pojawia się poważny problem. Zgodnie z Ustawą o własności lokali nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z tym ujęciem, wszystko co nie jest ujęte w aktach lokalu jako odrębna własność jak lokal mieszkalny lub jego części składowe albo pomieszczenia przynależne stanowi część wspólną ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, właściciel lokalu obowiązany jest korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli. Ocena sposobu korzystania i jego skutków dla pozostałych współwłaścicieli musi być dokonana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności. Przepisy prawa zakazują korzystania z rzeczy w sposób, który utrudnia korzystanie z części wspólnej przez innych współwłaścicieli oraz jest niezgodne z jej również serwis: NajemKto podejmie interwencję Z Ustawy o własności lokali jasno wynika, że w przypadku wystąpienia sporu o korzystanie z części wspólnej, interwencję powinien podjąć zarząd jako reprezentant wspólnoty w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami jako dysponent nieruchomości wspólnej ma prawo do zapobiegania naruszeniom prawa do korzystania z części wspólnej. Istnieją zatem podstawy prawne do domagania się od właścicieli lokali, którzy zawłaszczają przestrzeń wspólną w sposób niezgodny z przepisami prawa, by zaprzestali naruszać interesy innych właścicieli lokali. Zarząd powinien pisemnie wezwać taką osobę do zaprzestania dokonywania nieprawidłowych czynności, a w razie braku reakcji - poinformować, że w określonym terminie zarząd sam doprowadzi do ich usunięcia lub w przypadku składowania przedmiotów prywatnych w części wspólnej w sposób utrudniający korzystanie z niej przez innych właścicieli zostaną one złożone w miejscu, z którego właściciel będzie mógł je odebrać. Może to być depozyt, magazyn lub przechowalnia. Zarząd może też zdecydować o przeniesieniu prywatnych przedmiotów do innej części nieruchomości wspólnej, w której będą mniej uciążliwe (np. na strych). Takie działania warto przeprowadzić w obecności policjanta, który sporządzi stosowną notatkę. Należy też spisać protokół z takich czynności w celach również serwis: NieruchomościKiedy pomoże sądKonflikt można też rozwiązać na drodze sądowej, korzystając z powództwa negatoryjnego przysługującego na podstawie Art. 222 Kodeksu cywilnego, który mówi, że przeciwko osobie naruszającej własność w inny sposób niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Wspólnota lub pojedynczy właściciel lokalu jako powód, może na tej podstawie zażądać zaprzestania naruszenia prawa własności poprzez dokonywanie czynności naruszających korzystanie z części wspólnej oraz wydanie nakazu usunięcia tych nieprawidłowości. W przypadku naruszeń polegających na zastawianiu części wspólnej prywatnymi przedmiotami, po korzystnym wyroku można skierować sprawę do komornika, aby dokonał egzekucji wyroku czyli usunął sporne przedmioty. Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy Części wspólne nieruchomości niejednokrotnie są źródłem konfliktów wśród ich użytkowników. Czym są części wspólne nieruchomości oraz jakie obowiązki względem nich mają ich użytkownicy? Nieruchomość wspólna to w rozumieniu ustawy o własności lokali część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Do części wspólnych zaliczyć można zatem fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne, klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Koszty związane z ich utrzymaniem ponoszą właściciele nieruchomości składowych, w zależności od warunków przyjętych w umowie. Zazwyczaj częściami wspólnymi nieruchomości zarządza wspólnota mieszkaniowa lub powołany zarządca. Większość decyzji w sprawie remontów, modernizacji, czy przebudowy niektórych elementów, podejmowana jest na zebraniach wspólnot w drodze głosowania. Ich finansowanie możliwe jest z tzw. funduszu remontowego, czy oddzielnych środków budżetowych wspólnoty. - Prawo głosu przypada każdemu właścicielowi lub poświadczonemu pełnomocnikowi, niezależnie od osobowości prawnej. Ważny jest jednak udział w części wspólnej, który jest równy stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z przynależnościami, np. piwnicą, do łącznej powierzchni lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi- tłumaczy Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento. Zobacz też: Spółdzielcze prawo lokatorskie – co to takiego? Okna i drzwi, a części wspólne Ustawowa definicja nieruchomości wspólnych budzi liczne kontrowersje, szczególnie w przypadku finansowania napraw czy usuwania awarii. Dobrą praktyką wspólnot mieszkaniowych jest doprecyzowanie kwestii rozgraniczania własności nieruchomości w drodze uchwał zarządu. Wśród elementów składowych lokali problemy w zakresie nieruchomości wspólnych zwykle dotyczą instalacji wodno-kanalizacyjnej. W praktyce jednak wypracowano uniwersalne rozwiązania na podstawie orzecznictwa sądowego, które przyjmują, że nieruchomość wspólną stanowi instalacja wodna do zaworu odcinającego w mieszkaniach, a piony kanalizacyjne stanowią część nieruchomości wspólnej. Kolejną kwestią dyskusyjną są drzwi, okna oraz witryny, jednak rozróżnienie w tym zakresie jest dość oczywiste. Jeśli drzwi lub okna służą do użytku jedynie jednego właściciela, to nie można ich zakwalifikować do nieruchomości wspólnych, zatem wspólnota mieszkaniowa nie ponosi za nie odpowiedzialności. Mimo że są one osadzone w ścianach nośnych, nie stanowią elementów konstrukcyjnych i są traktowane jako urządzenia. Najbardziej problematyczne na ten moment są balkony i tarasy, które należy kwalifikować zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia sygn. akt III CZP 10/08. Są one traktowane, jako tzw. przestrzeń wewnętrzna właściciela lokalu, zatem wspólnota nie powinna odpowiadać za ich utrzymanie. Jednak są one równocześnie elementami konstrukcyjnymi budynku, zatem do przeprowadzania ich remontów są zobligowane WM. - dodaje. Zobacz też: Czy właściciel mieszkania musi zostać członkiem spółdzielni mieszkaniowej? Zawłaszczanie części wspólnych O ile dobre praktyki i zasady dobrego sąsiedztwa dopuszczają użytkowanie nieruchomości wspólnych przez współwłaścicieli w różnym zakresie, o tyle rzeczywistość pokazuje, że stosunki sąsiedzkie często uniemożliwiają polubowne rozwiązanie sporów. Stanowisko Sądu Najwyższego w tej kwestii orzeka, że z części wspólnych należy korzystać w sposób nieutrudniający użytkowanie ich przez pozostałych współwłaścicieli oraz przede wszystkim zgodnie z ich przeznaczeniem. W przypadku sporów związanych z zawłaszczaniem nieruchomości wspólnych bądź ich nadużywaniem, interwencje powinien podjąć zarząd, jako reprezentant wspólnoty, sporządzając odpowiedni protokół. W niektórych przypadkach dochodzi do konieczności rozwiązywania konfliktów w drodze sądowej, korzystając z powództwa negatoryjnego bazując na Art. 222 Kodeksu tłumaczy przedstawiciel firmy Sento. Prawo własności nieruchomości oraz powiązane akty legislacyjne regulują wiele kwestii związanych zarówno z samym zakupem nieruchomości, jak i jej użytkowaniem. Świadomość obowiązków i odpowiedzialności za części wspólne ułatwi rozwiązywanie konfliktów we wspólnotach oraz ewentualne dochodzenie swoich praw do nieruchomości. Powierzchnie dzielone przez wszystkich właścicieli nieruchomości w bezpośredni sposób przekładają się na komfort mieszkania. Ich rodzaj, materiał wykonania, czy design, świadczą o renomie inwestycji oraz jej wartości. Przy wyborze i zakupie mieszkania warto zwrócić na nie szczególną uwagę, ponieważ potrafią się one znacząco różnić w zależności od inwestycji oraz lokalizacji nieruchomości. Ważna jest ich funkcjonalność, ale także i wygląd, ponieważ są one nieodłączną częścią budynku oraz mieszkań. Elementy dodatkowe wyróżnikiem inwestycji Coraz więcej ludzi rozumie znaczenie części wspólnych i to właśnie one bywają czynnikiem decydującym o zakupie mieszkania w danej inwestycji. - Zielone tarasy widokowe na dachach budynków, modernistyczne klatki schodowe, czy funkcjonalnie zaprojektowane otwarte przestrzenie to elementy, które wpływają na bezpośredni komfort mieszkania. Są one istotne dla coraz większej grupy osób zainteresowanych kupnem własnego tłumaczy Agnieszka Glanowska. Efektowne i funkcjonalne części wspólne sprawiają, że mieszkanie to coś więcej niż cztery ściany, drzwi, okna i można w nim z przyjemnością spędzać swój wolny czas - dodaje. Poza typowymi częściami wspólnymi warto zwrócić uwagę na inne elementy, które towarzyszą budynkom. Place zabaw, alejki spacerowe, zieleń urządzona, siłownie zewnętrzne, oświetlenie czy mała architektura taka jak ławki i stojaki rowerowe, to wyposażenie nieruchomości, które służy mieszkańcom w codziennym życiu. Są one integralną częścią całego projektu i zazwyczaj planuje się je już na wczesnym etapie prac koncepcyjnych. Warto zatem wybrać osiedle mieszkaniowe, które pod tym kątem odpowiada naszym potrzebom i preferencjom. - dodaje przedstawiciel Grupy Sento. Źródło: Grupa deweloperska Sento Budynki mieszkalne Czy współwłaściciel domu może robić remont bez mojej zgody? Indywidualne porady prawne Marcin Sądej • Opublikowane: 2018-12-10 • Aktualizacja: 2022-05-25 Mieszkam w piętrowym domu z ogrodem, który jest współwłasnością dwóch właścicieli. Mojej rodziny jest parter, a piętro zajmuje nowy właściciel, który obecnie robi generalny remont pietra. Czy ma do tego prawo bez mojej zgody? Przerabia instalację gazową, wodną, elektryczną, wyburza ścianki działowe i być może robi otwory drzwiowe w ścianach nośnych. Czy współwłaściciel może robić remont (przebudowę) na tak dużą skalę bez uzgodnień ze mną? Dom jest przedwojenny, w koncepcji pierwotnej jednorodzinny, mamy wspólne wejście. Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Różnica między współwłasnością, a odrębną własnością lokali W pierwszej kolejności należy uporządkować oraz wyjaśnić kwestię podstawową. Otóż wskazał Pan, że willa jest w stanie współwłasności. Trzeba zaznaczyć, że czym innym jest współwłasność, a czym innym odrębna własność lokali z prawem do udziału w nieruchomości wspólnej. Jeżeli nieruchomość jest współwłasnością, to oznacza, że zarówna Pan, jak i drugi mieszkaniem macie udziały w całej nieruchomości. Przykładowo: jeżeli udziały wynoszą po 50%, to Pana część dotyczy zarówno Pańskiego mieszkania, jak i mieszkania sąsiada (współwłasność dotyczy całego budynku bez podziału na lokale). W takim przypadku należy sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego ( Zgodnie z art. 195 tej ustawy – własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Ponadto w ustawie wskazano, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 To oznacza, że jeżeli nieruchomość jest współwłasnością, to podejmowane przez sąsiada prace o takiej skali przekraczają zakres zwykłego zarządu i wymagają Pana zgody. Inaczej przedstawia się sytuacja, jeżeli każdy z Panów posiada odrębną własność lokalu oraz udział w nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji sprawa jest regulowana przez ustawę o własności lokali. W świetle art. 3 tej ustawy w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zobacz też: Wymiana rur gazowych Prawa i obowiązki właściciela lokalu przy współkorzystaniu z nieruchomości wspólnej Zgodnie z art. 12 ww. ustawy – właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Art. 13 stanowi natomiast o obowiązkach właściciela lokalu. Osoba taka ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Właścicielom lokali przysługuje prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej oraz prawo współdecydowania o losach nieruchomości. Każdy właściciel lokalu ma prawo współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nieruchomością wspólną, co do zasady, będą zatem: ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, kominy, pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych, instalacje centralnego ogrzewania, kanalizacyjne czy elektryczne, a ponadto ściany nośne, windy. Jeśli zatem mamy do czynienia z dwoma odrębnymi lokalami mieszkalnymi oraz nieruchomością wspólną, to sąsiad musi uzyskać Pana zgodę na remont i przebudowę tej części, która dotyczy nieruchomości wspólnej. Jeśli sąsiad dokonuje remontów i zmian w instalacji wyłącznie w swoim lokalu, nie może Pan żądać od niego zaprzestania takich działań. Aczkolwiek takie działanie jak ingerencja w konstrukcję budynku poprzez wyburzanie ścian działowych jak najbardziej uzasadnia Pana sprzeciw wobec takiego charakteru przeprowadzanego remontu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Indywidualne porady prawne

ingerencja w części wspólne nieruchomości